Baurecht
Wenn einem die Decke auf den Kopf fällt
Das Wichtigste zu Beginn: Baumängel sollten fotografisch dokumentiert und rasch gegenüber dem verantwortlichen Gewerk schriftlich gerügt werden. Dies dient nicht nur der Nachweisbarkeit, sondern das Bauunternehmen erhält dadurch auch das ihm gesetzlich eingeräumte Verbesserungsrecht. Beseitigt der Bauherr stattdessen sogleich selbst den Mangel, spricht man von einer voreiligen Selbstverbesserung. Dies hat zur Folge, dass er mit seinem Anspruch gegenüber dem Bauunternehmen auf dessen Selbstkosten beschränkt werden kann (1 Ob 94/11x).
Der Bauherr verfügt gegenüber seinem Vertragspartner primär über einen verschuldensunabhängigen Anspruch auf Verbesserung bzw Austausch all jener Mängel, die im Zeitpunkt der Übergabe – zumindest latent – bereits vorhanden waren (1 Ob 71/15w). Das bedeutet erstens, dass das ausführende Gewerk keine „Schuld“ am aufgetretenen Mangel haben muss. Es genügt, dass ein Mangel an der Arbeit oder der gelieferten Produkte vorliegt. Zweitens, dass es nicht darauf ankommt welches Unternehmen – womöglich als Subunternehmen – die Arbeit oder Lieferung tatsächlich verrichtet hat. Der Bauherr hat die Verbesserung nämlich ausschließlich gegenüber jenem Unternehmen geltend zu machen, mit dem er sich vertraglich verbunden hat. Und drittens scheiden jene Mängel aus der Gewährleistung aus, die erst nach der Übergabe entstanden (nicht aufgetreten!) sind. Kommt der Mangel nachweislich binnen sechs Monaten ab der Übergabe hervor, greift die gesetzliche Vermutung zugunsten des Bauherrn, dass der Mangel schon damals vorhanden war (4 Ob 234/10f).
Nun kommt es aber manchmal vor, dass der Rüge des Bauherrn keine Taten des Unternehmens folgen. Dabei ist es in der Regel rechtlich irrelevant, aus welchem Grund keine Verbesserung erfolgt. Wird eine solche nämlich nicht binnen angemessener Frist verrichtet, erwachsen dem Bauherrn weitere Rechtsbehelfe: Er kann sodann wählen, ob er weiter an der Verbesserung festhält oder alternativ hierzu eine angemessene Preisminderung bzw bei nicht bloß geringfügigen Mängeln sogar die Rückabwicklung des Vertrags, die sogenannte Wandlung, begehrt.
Der Gewährleistungsanspruch wegen Sachmängeln verjährt bei beweglichen Sachen nach Ablauf von zwei Jahren ab Übergabe, bei unbeweglichen Sachen erst nach drei Jahren. Die Frist wird nur mittels einer gerichtlichen Klage gewahrt. Wenn eine zunächst bewegliche Sache zu einem unselbstständigen Teil einer unbeweglichen Sache verarbeitet wird, gilt auch für diese die dreijährige Frist (3 Ob 150/02h). Als plakatives Beispiel kann ein Fliesenboden genannt werden, dessen einzelne Bestandteile fest mit dem Unterbau verklebt werden.
Hat der Übergeber den Mangel überdies verschuldet, gebührt dem Bauherrn auch Schadenersatz. Es steht ihm sodann mangels fristgerechter Verbesserung grundsätzlich zu, die Ersatzvornahme einzuleiten und deren konkreten Kosten vom Bauunternehmen zu begehren (2 Ob 135/10g).
Zuletzt sei noch auf die Möglichkeit einer gerichtlichen Beweissicherung verwiesen. Diese empfiehlt sich dann, wenn das Beweismittel verloren zu gehen droht oder die Benützung desselben erschwert wird. Zu denken ist etwa an ein undichtes Dach, dessen schadhafte Stelle zur Vermeidung eines weitergehenden Schadens rasch saniert werden muss, der Übergeber aber die Mängelbehebung nicht erledigt. Hier kann schon vor der Eröffnung eines Gerichtsverfahrens der Mangel durch einen seitens des Gerichts bestellten Sachverständigen befundet und für eine spätere Anspruchsverfolgung objektiviert werden. Damit kann der Bauherr einer sonst womöglich eintretenden Beweisnot vorbeugen.
(Stand 11/2017)
Dr. Martin Pfeil
Wetzl Pfeil & Partner Rechtsanwälte GmbH
Die Rechtsanwälte der Wetzl Pfeil & Partner Rechtsanwälte GmbH vertreten Bauherren ebenso wie Bauunternehmen bei der Durchsetzung bzw Abwehr von zivilrechtlichen Ansprüchen. Ihre Tätigkeit umfasst sowohl die vorprozessuale Beratung als auch die Vertretung vor Gericht.